La locazione

La locazione – Cos’è la locazione

La locazione come si deduce dall’articolo 1571 del codice civile, è un contratto consensuale e a effetti obbligatori tramite il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere a un’altra, detta locatario o conduttore, un bene mobile o immobile per un certo periodo e dietro pagamento di un corrispettivo denaro.

Il locatore è il proprietario del bene che viene ceduto in uso al conduttore in cambio di un corrispettivo monetario.

Il conduttore è, rispetto al bene dato in locazione, un detentore e non un possessore, in quanto, attraverso il pagamento del corrispettivo, riconosce la proprietà altrui.

L’oggetto della locazione può essere sia un bene mobile sia un bene immobile.

Il corrispettivo denaro, detto canone di locazione, è commisurato alla durata del godimento della cosa e deve essere versato periodicamente (ad esempio, ogni mese).

La locazione è un contratto a forma libera, ance se riguarda beni immobili. E’ però richiesta la forma scrittura a pena di nullità nell’ipotesi in cui si tratti di un contratto di locazione immobiliare superiore ai nove anni di durata, considerata un atto di amministrazione straordinaria e richiede pertanto, in chi la stipula, la piena capacità di agire.

La durata del contratto di locazione è determinata dalle parti, ma non può superare i trent’anni. Qualora le parti abbiano specificato un termine di scadenza, la locazione cessa con esso senza bisogno di alcuna disdetta; se invece non è stata determinata la durata, questa è stabilita dalla legge, ma è necessaria la disdetta di una elle parti per fare cessare il contratto.

In base all’articolo 1575 del codice civile il locatore deve:

consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione;

mantenerla in stato di servire alluso convenuto;

garantire il pacifico godimento, soprattutto in relazione alle molestie prodotte da terzi che affermino l’esistenza di diritti sulla cosa locata. Se invece un terzo compie atti di molestia senza avanzare diritti sulla cosa, spetta al conduttore agire in proprio nome con l’azione di manutenzione.

Ai sensi dell’articolo 1587 del codice civile il conduttore deve:

prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto. L’obbligo di diligenza comporta che il conduttore risponda della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. E’ inoltre responsabile della perdita e del deterioramento provocati da persone da lui ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa;

pagare il corrispettivo nei termini convenuti;

restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Se la restituisce in ritardo, dovrà pagare il canone anche per il periodo di ritardo.

La legge ammette nell’articolo 1594, la sublocazione, ovvero il contratto con cui il conduttore di un bene lo dà a sua olta in locazione ad altri, a meno che la sublocazione non sia espressamente vietata dal contratto. Il conduttore di un appartamento a uso abitativo lo può quindi cedere in locazione ad un terzo, facendogli pagare un canone superiore a quello da lui dovuto al locatore principale. Per sublocare un bene immobile non è necessario il consenso del locatore, consenso che è invece richiesto per la sublocazione di cose mobili.

Nella sublocazione, il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritto verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, nel caso il conduttore non abbia pagato il canone.